Vendre son bien

Chaque étape menant à la vente de votre bien est importante. Nous vous proposons notre expertise professionnelle pour vous accompagner tout au long de ce processus.

L’estimation de votre bien

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de charme, que ce soit un appartement, une villa, une ferme Basque ou un château… Nous vous proposons une estimation gratuite.

L’estimation d’une maison de caractère, d’un loft, d’un appartement ou d’une villa, c’est l’évaluer par rapport à un marché en constante mutation. Chaque bien est unique et s’étudie précisément.

Pour effectuer l’estimation de votre bien, nous tenons naturellement compte de différents facteurs : situation géographique, environnement, dimensions, annexes, caractère, état, vue… et nous tenons également compte des prix de biens équivalents actuellement en vente ou vendus récemment.

Nous croisons les avis de nos différents négociateurs experts du secteur (Biarritz, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Arcangues, Ascain, Hossegor, Seignosse, Contis, Arcachon, Cap-Ferret, Bordeaux …) afin de vous soumettre une estimation, sous forme de fourchette de prix, aussi précise que possible.

Ensuite, nous convenons ensemble du prix auquel présenter votre bien.
La valeur d’estimation de votre bien et son adresse restent confidentielles et ne sont dévoilées aux acquéreurs potentiels ou réellement intéressés qu’avec votre accord.
Nous sommes habilités à réaliser une expertise immobilière vénale de votre bien sous certaines conditions.
Pour toute question ou renseignement complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.

La mise en vente de votre bien

Nous mettons en place une stratégie de vente adaptée pour parvenir à un résultat efficace. Il est nécessaire de convenir d’un prix de vente réaliste afin que votre bien se négocie dans des délais raisonnables. Sa présence sur le marché pendant une trop longue période ne jouerait pas en sa faveur.

Pour répondre au mieux à vos attentes en terme de commercialisation, nous vous proposons plusieurs types de partenariat (mandat Privilège, exclusif, non-exclusif).

La communication sur votre bien

Aujourd’hui 90% des acquéreurs effectuent leurs recherches immobilières via Internet. Il est devenu l’outil incontournable des agents immobiliers, devant la presse spécialisée.
Le site internet www.maisonsudouest.com affiche 5000 à 10 000 visites par mois. L’agence Maisons du Sud-Ouest investit dans différents portails immobiliers nationaux et internationaux. Nos propriétés, villas ou appartements trouvent leur place sur Internet suivant une stratégie de vente adaptée à chaque bien en vue d’obtenir un résultat efficace.

Votre bien sera présenté sur les sites Internet suivants, « Propriétés Le Figaro » près de 500 000 visiteurs par mois, « Lux Résidence » une audience mensuelle dans plus de 100 pays, « Se Loger » la référence des sites spécialisés en immobilier… Nous privilégions aussi une présence sur les portails immobiliers étrangers des pays reliés à Biarritz et Bordeaux par des vols directs comme la Suisse, la Suède, l’Italie, la Belgique…

Notre nouvel atout : une relation privilégiée et exclusive avec deux grandes agences immobilières spécialisée dans le haut de gamme et très haut de gamme, pour des biens immobiliers situés sur la Côte d’Azur et à Monaco dont la valeur peut osciller entre 700 000€ et plus de 50M€.

Les visites de votre bien

Nous vous prévenons le plus tôt possible et nous nous organisons afin que les visites puissent se passer dans les conditions les plus favorables. Nous vous faisons un compte-rendu par mail ou téléphone aussitôt après.

La négociation de votre bien

C’est la phase la plus délicate d’une transaction immobilière et notre expérience de la négociation se révèle alors précieuse. Il s’agit d’éviter les situations de blocage car les intérêts des parties concernées sont évidemment antagonistes. Il est indispensable de parvenir à un accord entre vendeurs les conditions les plus sereines possibles, l’acquéreur ayant la possibilité de se rétracter après avoir signé. Au-delà du prix qui est le principal objet de la négociation, d’autres facteurs sont à prendre en considération pour parvenir à cet accord : les conditions suspensives, le délai accordé pour libérer les lieux, le dépôt de garantie, l’achat éventuel d’une partie et acquéreurs dans du mobilier…

La promesse de vente et l’acte authentique

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun.
Il s’agit d’un engagement ferme et définitif des 2 parties. Il fixe les conditions de la vente avec:

• La désignation du bien vendu : sa description, sa superficie, son adresse,
• Les résultats de tous les diagnostics,
• Le prix et la date des versements,
• Le montant du dépôt de garantie : l’usage veut qu’en général, à la signature du compromis, l’acheteur paie un acompte minimum de 5% du prix du bien, qui s’impute sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique, et qui est déposé sur un compte séquestre,
• La date de la prise de possession.

Les conditions suspensives

Acheteur comme vendeur peuvent décider d’un commun accord d’insérer des clauses suspensives dans un compris de vente. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).
Il peut s’agir, par exemple, d’un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur, de l’exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

Que vous soyez acquéreur d’un logement neuf ou ancien, vous disposez d’un délai incompressible de sept jours pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement par lettre recommandée avec avis de réception.
Quel que soit le motif de rétractation de l’acquéreur, les sommes qu’il a versées doivent lui être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou de la première présentation à votre domicile) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat.

Capacité de l’acquéreur à signer l’acte :

Il peut être marié, pacsé, mineur, majeur protégé mais il convient de vérifier si vous pouvez valablement lui vendre votre bien. Lorsque l’acquéreur est marié, lié par un acte de solidarité ou vit en concubinage, il faut préciser les modalités d’achat (achat à 50-50 ou autre répartition).
Délai moyen avant signature de l’acte authentique : 2 à 3 mois

Le contrat de vente (ou acte authentique)

Le transfert de propriété n’est conclu que lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, lorsque toutes les conditions pour la vente sont réunies (obtention du prêt, des documents d’urbanisme…).
À la signature de l’acte authentique, l’acquéreur verse le reste de la somme due et le montant des frais notariés (honoraires dus au notaire, droits d’enregistrement et provision pour frais divers de publication et de conservation des hypothèques).
L’acquéreur doit prévoir une assurance habitation pour le bien acheté prenant effet le jour de l’acte authentique.

Vente d’un bien en copropriété

La Loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » et le décret du 23 mai 1997 qui lui est lié imposent une mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les « avant-contrats » (promesse de vente, compromis de vente…) et les contrats de vente (actes « authentiques » devant notaire).
Depuis le 19 juin 1997, le vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’une superficie supérieure à 8m2, doit obligatoirement indiquer sa surface (en pratique sa surface habitable) dans le compromis /la promesse de vente. Des règles précises sont fixées pour déterminer cette surface : c’est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Répartition des charges et des travaux au moment de la vente :

Pour permettre à l’acheteur d’être informé et savoir comment s’effectue la répartition des charges et travaux au moment de la vente d’un bien situé en copropriété entre le vendeur et l’acheteur, la loi prévoit :

• d’une part que l’acheteur doit être informé sur le montant des charges, sur la situation du vendeur à l’égard de la copropriété et sur les travaux votés par la copropriété avant de signer,
• et d’autre part que la répartition des charges et travaux s’effectue selon des modalités préétablies, notamment lorsqu’une assemblée générale des copropriétaires a lieu entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique.

L’obtention d’un prêt

La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt doit être inscrite dans tout avant contrat.

Conséquences d’un refus de prêt : si, dans le délai prévu, l’acquéreur potentiel ne peut obtenir le prêt, l’avant contrat sera résilié sans pénalité. Toutes les sommes versées d’avance, comme le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation, devront lui être remboursées.

Cependant, le futur acquéreur ne bénéficie pas de la protection légale s’il adopte un comportement répréhensible : si par exemple, il n’accomplit pas toutes les diligences pour que les crédits lui soient accordés en temps utile ou s’il donne de fausses informations au prêteur.

La fiscalité

La plupart des incidences fiscales sont pour le vendeur d’un bien.
L’acquéreur devra prendre la taxe foncière à sa charge à partir de la signature de l’acte de vente. Il est possible de procéder à un règlement forfaitaire au moment de la vente, en prenant pour base l’impôt de l’année précédente.
La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier.

Diagnostics nécessaires pour la mise en vente d’un bien immobilier

Le vendeur a certaines obligations relatives aux diagnostics de son bien lorsqu’il veut le présenter à la vente, et d’autres au moment de la signature du compromis de vente ou de l’acte authentique. Compte tenu de la durée de validité de ces diagnostics, il est conseillé de faire établir tous ces diagnostics dès le départ y compris celui des termites, même si ce dernier n’est valable que 3 mois. Ainsi, l’acquéreur disposera de tous les éléments dont il a besoin pour faire son choix d’acquisition en toute sérénité.

Tableau récapitulatif des obligations du vendeur en matière de diagnostics :