Acheter son bien

Si l’achat d’un bien immobilier est souvent un acte « coup de cœur », il n’en demeure pas moins un acte important qui engage sur de nombreuses années. Il est donc nécessaire de faire le bon choix, notamment celui de ses interlocuteurs pour aborder un marché souvent déroutant.

Maisons du Sud-Ouest, un partenaire de choix.

L’agence Maisons du Sud-Ouest estime qu’elle a un devoir de conseil.
Nous prenons un soin particulier à découvrir vos aspirations et critères afin de vous présenter des biens susceptibles de vous convenir.
Nous vous faisons bénéficier de notre connaissance approfondie du marché local et de ses particularités afin que vous puissiez effectuer votre choix de manière aussi éclairée que possible. Nous tenant en permanence au courant des transactions effectuées dans notre secteur géographique, nous vous proposerons des biens aussi proches que possible de leur juste valeur.
Nous vous faisons également bénéficier des biens proposés à la vente par le réseau d’agences partenaires que nous avons sélectionnées au fil des années pour leur discrétion et professionnalisme.

La négociation avec Maisons du Sud-Ouest

C’est la phase la plus délicate d’une transaction immobilière et notre expérience de la négociation se révèle alors précieuse. Il s’agit de gérer au mieux les intérêts des parties concernées en insistant sur l’axe de négociation gagnant-gagnant. Au-delà du prix qui est le principal objet de la négociation, d’autres facteurs sont à prendre en considération pour parvenir à cet accord : les conditions suspensives, le délai accordé pour libérer les lieux, les modalités de paiement, l’achat éventuel d’une partie du mobilier,… Notre solide expérience vous garantit un achat de qualité sans mauvaise surprise.

L’acquisition avec Maisons du Sud-Ouest

Notre savoir faire vous sera utile dans les étapes suivantes :

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente vendeur et acquéreur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente d’un immeuble (au sens juridique du terme) à un prix déterminé. On dit alors que les parties s’accordent sur la chose et le prix.

Il s’agit d’un engagement ferme et définitif des 2 parties. Il fixe les conditions de la vente avec:

• La désignation du bien vendu : sa description, sa superficie, son adresse,
• Tous les diagnostics techniques,
• Le prix et la date des versements,
• Le montant du dépôt de garantie : l’usage veut qu’en général, à la signature du compromis, l’acheteur paie un acompte minimum de 5% du prix du bien, qui s’impute sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique, et déposé sur un compte séquestre,
• La date de la prise de possession,
• les éventuelles conditions suspensives (financement, permis d’aménager, permis de construire, etc…)

Deux dispositifs ont été mis en place pour vous protéger :

Délai de rétractation pour l’acquéreur (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000)
Que vous soyez acquéreur d’un logement neuf ou ancien, vous disposez d’un délai incompressible de dix jours pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement sans aucune justification par lettre recommandée avec avis de réception.
Quel que soit votre motif de rétractation, les sommes que vous avez versées doivent vous être intégralement restituées, dans un délai maximum de 21 jours. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre ou de la première présentation à votre domicile, de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat, et toutes ses annexes.

La condition suspensive d’obtention de prêt
Elle doit être inscrite dans tout avant contrat. Régie par la Loi Scrivener, elle prévoit un délai de 30 et 60 jours pour l’obtention d’un accord de financement ; ce délai est uniquement alloué à l’accord de financement, et ne concernera pas la mise à disposition des fonds par la banque.
Conséquences d’un refus de prêt : si, dans le délai prévu, vous ne pouvez obtenir le prêt, l’avant contrat sera résilié sans pénalité. Toutes les sommes versées d’avance, comme le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation, devront vous être remboursées.
Cependant, il faut savoir que l’acquéreur ne bénéficie pas de la protection légale, si par exemple, il n’accomplit pas toutes les diligences pour que les crédits lui soient accordés en temps utile ou si les informations qu’il communique au prêteur ne sont pas exactes.

Les conditions suspensives supplémentaires

Acheteur comme vendeur peuvent décider d’un commun accord d’insérer des clauses suspensives dans un compris de vente. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

Il peut s’agir, par exemple, de l’exercice du droit de préemption (DPU) par la commune, de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.

L’acte authentique

Le transfert de propriété n’est conclu que lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, lorsque toutes les conditions pour la vente sont réunies, et les conditions suspensives levées (obtention du prêt, des documents d’urbanisme…).

À la signature de l’acte authentique, vous versez le solde du montant de la vente et le montant des frais notariés (honoraires dus au notaire, droits d’enregistrement et provision pour frais divers de publication et de conservation des hypothèques)
Prévoyez une assurance habitation pour le bien acheté prenant effet le jour de l’acte authentique. Maisons du Sud-Ouest s’occupe des relevés de compteurs et de la transition entre l’ancien propriétaire et vous pour chaque prestataire de service (Electricité, Eau, Téléphone, etc…)

Informations complémentaires

Achat d’un bien en copropriété

La Loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » et le décret du 23 mai 1997 qui lui est lié imposent une mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les « avant-contrats » (promesse de vente, compromis de vente…) et les contrats de vente (actes « authentiques » devant notaire).

Depuis le 19 juin 1997, le vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’une superficie supérieure à 8m2, doit obligatoirement indiquer sa surface (en pratique sa surface habitable) dans le compromis /la promesse de vente. Des règles précises sont fixées pour déterminer cette surface : c’est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Répartition des charges et des travaux au moment de la vente :

Pour vous permettre d’être informé et de savoir comment s’effectue la répartition des charges et travaux au moment de la vente d’un bien situé en copropriété entre le vendeur et l’acheteur, la loi prévoit :

• d’une part que l’acheteur doit être informé sur le montant des charges, sur la situation du vendeur à l’égard de la copropriété et sur les travaux votés par la copropriété avant de signer,
• et d’autre part que la répartition des charges et travaux s’effectue selon des modalités préétablies, notamment lorsqu’une assemblée générale des copropriétaires a lieu entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique.

Fiscalité

La plupart des incidences fiscales sont pour le vendeur d’un bien.

Vous devrez prendre la taxe foncière à votre charge à partir de la signature de l’acte de vente. Un prorata temporis sera calculé par le notaire en charge de la signature de l’acte authentique. Généralement, le notaire vous invite à un règlement forfaitaire au moment de la vente, en prenant pour base l’impôt de l’année précédente.

La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier.

Pour vous, futur propriétaire étranger

Les propriétaires étrangers en France sont susceptibles de payer des impôts sur leur bien dans un certain nombre de situations. Les plus significatifs de ces impôts sont l’impôt sur le revenu et les impôts locaux. Certains, même non-résident, peuvent aussi être soumis à l’impôt sur la fortune car leur bien a une assise matérielle en France.

La taxation des résidents

L’impôt sur le revenu

Résidence fiscale en France

Une personne est considérée comme un résident fiscal en France si elle remplit l’une des conditions suivantes :
elle réside plus de 183 jours par an en France, son activité professionnelle, salariée ou non, est exercée en France, à moins que cette activité soit exercée à titre accessoire, son centre d’intérêts économiques se situe en France. Par ce critère, il faut entendre le lieu où le contribuable a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège de ses affaires, d’où il administre ses biens. Il peut s’agir également du lieu où il a le centre de ses activités professionnelles ou encore celui d’où il tire la majeure partie de ses revenus.
Pour un résidant fiscal, le domicile principal en France sera sa résidence fiscale et il sera imposé sur son revenu, y compris sur des revenus reçus de l’étranger. Des conventions de taxation contre la taxation double existent entre la France et d’autres pays et permettent d’éviter de payer l’impôt sur le revenu deux fois.

Revenus de biens immobiliers

Si un étranger possède un bien immobilier en France, il est susceptible de payer l’impôt sur le revenu tiré de sa propriété française. Souvent, il s’agit d’un loyer reçu.
En France, certains régimes fiscaux existent pour encourager les particuliers à investir en immobilier locatif. Par exemple, la loi Duflot ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Comme ci-dessus, les conventions de taxation contre la taxation double fonctionnent et certaines déclarent que les propriétés qui existent en France seront imposées seulement en France.

Plus-values de biens immobiliers/h5>

Si un résident étranger vend son bien immobilier situé en France, la plus-value nette est imposée à hauteur de 34,5% au titre de la plus-value immobilière. A cela s’ajoute une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros votée en 2013.
Il y a cependant des situations où les plus-values sont exemptes de taxation, notamment si la propriété vendue est sa résidence fiscale.

Les impôts locaux

Tous les propriétaires immobiliers en France doivent payer un impôt appelé taxe foncière. Cet impôt est basé sur la valeur imposable selon l’emplacement, le type de construction, la superficie et les critères de confort.

Par ailleurs, ils sont aussi redevables d’un impôt d’occupation, ou taxe d’habitation. Cet impôt est basé sur la valeur de location du bien défini par le cadastre et la commune, et il pèse sur l’occupant du logement au 1er janvier.

L’impôt de solidarité sur la fortune

Les personnes physiques qui ont leur domicile fiscal en France, et qui disposent d’un patrimoine dont la valeur nette en France et hors de France est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2013, sont soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent souscrire une déclaration. Il en est de même des personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y possèdent des biens d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros.

La valeur imposable nette correspond à la valeur totale d’actifs le 1er janvier de chaque année sur laquelle on applique des réductions d’impôts.

Cependant, les actifs nets sont exempts de la taxation en deçà d’un certain seuil fixé tous les ans. Au-dessus de ce seuil, les actifs vont être imposés comme suit :

La taxation des non-résidents

Un achat immobilier en France par un non-résident a aussi une implication fiscale non négligeable.

L’impôt forfaitaire

Les non-résidents qui possèdent en France une ou plusieurs habitations non louées, sont passibles d’un impôt forfaitaire égal à trois fois la valeur locative de ces habitations.

Revenus de biens immobiliers

Même taxation que pour les résidents.

Les impôts locaux

Même taxation que pour les résidents.

Taxation sur la plus-value

Pour les non-résidents, à compter du 17 Août 2012, les plus-values immobilières réalisées seront soumis aux prélèvements sociaux, ce qui donne les prélèvements suivants :

• 34,50 % pour les non-résidents faisant partie de l’espace économique européen
• 48,83 % pour les non-résidents hors espace économique européen (33,33 % + 15,50 %)
• 65,50 % pour les non-résidents relevant d’un Etat non coopératif (50 % + 15,50 %).

L’impôt de solidarité sur la fortune

Les contribuables non-résidents sont taxés comme les résidents, mais seulement sur leurs biens situés en France.

Les lois de succession

Lors de l’achat d’une propriété en France par un étranger, on applique la loi d’autonomie des parties (choix de la loi applicable).
En revanche, en ce qui concerne les droits de succession et de donation, ce sont les lois de succession françaises qui s’appliquent.

Pour plus de détails sur la fiscalité et les lois de succession en France, il est conseillé de se rapprocher de consultants, notaires ou avocats spécialisés afin d’obtenir des conseils précis et judicieux.

Choisir Maisons du Sud-Ouest, c’est la certitude d’être accompagné tout le long de son acquisition. Après la signature, nous pouvons suivre les travaux de construction ou de rénovation. Nous organisons une fois par semaine une réunion de chantier suivi de prises de photographies destinées à vous informer sur l’avancement des travaux.
Maisons du Sud-Ouest spécialiste de la location saisonnière, peut aussi vous donner une estimation locative du bien que vous souhaitez acquérir et s’engager à louer votre bien sur un temps défini minimum tout au long de l’année. Nous vous mettrons en relation avec nos services de location saisonnière ou de location à l’année, spécialistes de la région.

Pour toute question ou renseignement complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.